Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить
Важность процесса снятия объектов недвижимости с кадастрового учета сравнима с учетом вновь построенных объектов. Если информация в Едином государственном реестре капитального строительства не обновляется своевременно, могут возникнуть нежелательные последствия. Например, налогообложение объектов, которые непригодны к использованию или полностью уничтожены, невозможность продать земельный участок, на котором стоял утраченный объект, или начать новое строительство.
Для актуализации информации в кадастровом реестре необходим акт обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Данный документ является основой для обновления информации. Кроме того, он может потребоваться в других случаях, например, при передаче объекта недвижимости в собственность или аренду, при регистрации прав на объект и т.д.
Оформление акта обследования должно соответствовать установленным нормам. Документ должен содержать сведения о проверяемом объекте (адрес, площадь, количество этажей и т.д.), а также результаты обследования (наличие повреждений, соответствие проектной документации и т.д.). Также в акте указываются сведения о лицах, осуществляющих обследование, и дате его проведения.
При необходимости акт обследования может быть дополнен другими документами (технический паспорт, договор аренды и т.д.). Важно помнить, что актуализация информации в кадастровом реестре является обязательной процедурой, которая помогает избежать нежелательных последствий при использовании недвижимости.
В случаях, когда объект недвижимости уничтожен или погиб, требуется заключение, известное как акт обследования. Согласно статье 23 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", этот документ, заверенный квалифицированной электронной подписью аттестованного кадастрового инженера, подтверждает прекращение существования объекта. В большинстве случаев, акты обследования имеют электронную форму, однако при согласовании с контрагентами, их можно оформить на бумажном носителе.
Пояснения по заполнению разделов:
В строке «Сведения об объекте недвижимости» следует указать объект и его кадастровый номер.
В строке «Сведения о заказчике» необходимо предоставить информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц указывают ФИО и страховой номер индивидуального лицевого счета (если он есть), а для юридических – полное наименование.
В строке «Сведения о кадастровом инженере» следует указать ФИО инженера, номер квалификационного аттестата, контактный телефон, почтовый и электронный адрес. Если инженер является сотрудником фирмы, ставят наименование юридического лица и адрес. Также указывается дата завершения кадастровых работ.
В строке «Перечень документов» следует вписать наименования и реквизиты приложенных к документу документов.
В строке «Заключение» необходимо указать заключение кадастрового инженера о том, что объект недвижимости прекратил существование.
Все сведения должны быть представлены на русском языке. Цифры указываются арабскими цифрами. Электронный образ документа должен соответствовать бумажному версии в соотношении 1:1. Кроме того, качество электронной версии должно позволять безошибочно распознать все реквизиты. Если в документе два и более листов, необходимо сформировать образ в одном файле.
При составлении акта обследования здания возможны ошибки. Они могут начинаться с технических неточностей, таких как опечатки, неточные названия или неверные цифры, и заканчиваться недостоверными сведениями. Некоторые из таких ошибок могут быть крайне серьезными. Например, в акте может быть указана неверная информация о квалификационном аттестате инженера, что является грубой ошибкой. Также может случиться, что документ заверяют недействительной электронной подписью, особенно если сведения об исполнителе исключены из общего реестра кадастровых инженеров. Такие ошибки могут привести к тому, что акт обследования будет признан недействительным, что в свою очередь может сделать невозможными другие кадастровые операции.
Важность компетентного и досконального оформления документа в соответствии со всеми требованиями к акту обследования зданий является несомненной. Успешное завершение процесса снятия объекта с учета напрямую зависит от квалификации кадастрового инженера. Существует право для экспертов на самостоятельный запрос документов из Государственного кадастра недвижимости и подачу запросов на внесение изменений в реестр. Если все эти процедуры выполняются должным образом, то клиентам не требуется приходить в Кадастровую палату лично.
Внимание! С начала нового года - 1 января 2017 года - вступает в действие Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который заменяет действующий Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Одним из важных аспектов составления документации, которые подтверждают прекращение существования недвижимости, является акт обследования. Это необходимо, поскольку фактическое уничтожение строения в результате техногенной катастрофы, ЧС или иных форс-мажоров не дает оснований для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета или внесения соответствующих изменений.
Например, справка от подразделения МЧС также не дает правовых оснований для изменений в реестре.
С точки зрения правового статуса уничтоженного объекта недвижимости, он по-прежнему находится на кадастровом и налоговом учете и не может служить основанием для начала нового строительства.
Итак, акт обследования зданий и сооружений требуется в нескольких случаях. В первом случае - если объект недвижимости был уничтожен, не подлежит восстановлению и является утраченным. Во втором случае - если объект был уничтожен умышленно (например, в результате сноса). И, наконец, третий случай, когда необходим акт обследования - это аннулирование временной регистрации объекта недвижимости на учете. Это далеко не полный список ситуаций, когда требуется акт обследования. Ознакомьтесь с законодательством, чтобы точно знать, в каких случаях он требуется.
Гражданское законодательство определяет гибель или уничтожение объекта как его окончательное и необратимое прекращение существования, когда владелец больше не может воспользоваться своей собственностью. В случае частичного разрушения здания, вызванного природными катастрофами, такими как наводнение, пожар, землетрясение или оползень, не идет речь об уничтожении, а скорее об изменении его свойств. Если владелец не может или не желает восстановить здание, неэффективно с экономической точки зрения, ему следует провести снос и осуществить обследование.
При этом, право собственности и оплата налогов за использование недвижимости прекращается только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства на основании акта обследования.
В соответствии с Законом о регистрации определены категории лиц, которые могут обратиться с заявлением о снятии объекта с кадастрового учета. Согласно статье 4 указанного Закона, такими лицами являются собственники зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, а также собственники земельных участков, на которых находятся указанные объекты.
Законодательством точно определена процедура подачи заявления на снятие объекта с кадастрового учета и составления соответствующего акта. Если вы являетесь одним из вышеуказанных лиц и хотите воспользоваться этой процедурой, вам следует ознакомиться с соответствующими нормативными актами и принять решение о необходимости снятия объекта с кадастрового учета.
Процедура составления акта обследования зданий и сооружений поручается кадастровому инженеру. Это высококвалифицированный специалист, который получил уполномочивание от государства на проведение соответствующей работы и подготовку соответствующих документов.
Для осуществления своей деятельности, кадастровые инженеры должны соответствовать определенному перечню требований, которые закреплены в статье 29 Закона о кадастре. Среди этих требований, например, гражданство Российской Федерации, наличие высшего образования и отсутствие судимости, а также дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности. Они также должны сдать квалификационный экзамен и получить квалификационный аттестат, иметь соответствующую печать и штамп, а также электронную цифровую подпись для использования в электронном государственном документообороте. Также важно и наличие опыта работы, который должен составлять не менее двух лет в качестве помощника кадастрового инженера с участием в обследованиях зданий или подготовке к ним.
Для проведения кадастровых работ необходимо заключить договор подряда, в котором указываются все виды работ, которые будет выполнять инженер, а также условия, сроки и сумма оплаты. Кроме того, к договору должна быть приложена утвержденная заказчиком смета и задание на выполнение работ.
Для подготовки акта обследования при обращении к кадастровому инженеру необходимо иметь свидетельство на право собственности на объект недвижимости или земельный участок, на котором он расположен.
Владельцы объектов недвижимости могут ускорить процесс подготовки акта, предоставив кадастровому инженеру кадастровый паспорт или техническую документацию на объект. После этого кадастровый инженер запросит выписку из Государственного кадастра недвижимости и проведет сравнение учетных данных с реальным состоянием объекта недвижимости, выезжая на место осмотра.
Затем кадастровый инженер подготавливает акт в соответствии с требованиями и передает его в виде xml-файла с усиленной электронной подписью. Обращаем внимание, что ГКН принимает сведения от исполнителей только в электронном виде.
Для заказчика исполнитель готовит бумажный вариант акта в двух экземплярах, каждый из которых необходимо прошнуровать, пронумеровать страницы и заверить печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице. Общая продолжительность процедуры обследования и оформления акта, как правило, составляет от 5 до 7 рабочих дней.
Важность соблюдения законодательных требований при проведении акта обследования зданий трудно переоценить. Ведь именно на основе этого акта принимается решение о том, можно ли продолжать пользоваться объектом недвижимости или же он должен быть принят на баланс органа государственной власти. Это повлечет за собой физическое и документальное исчезновение объекта с отметкой в Государственном кадастре недвижимости.
Такие меры имеют финансовые последствия как для собственника объекта, так и для государства в целом. Поэтому, при проведении акта обследования зданий все необходимо сделать по высшему разряду, чтобы избежать ненужных финансовых затрат.
Как правильно оформить документ?
Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года №861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке», документ должен соответствовать определенным требованиям. В этом приказе также содержится типовая форма акта обследования здания (см. рисунок 1), которая включает в себя информацию об объекте недвижимости, заказчике, кадастровом инженере и других документах, используемых при проведении работ.
Фото: freepik.com