Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага

Перепланировка квартиры - это серьезный процесс, требующий не только больших физических, но и юридических усилий. Владелец исходной квартиры должен иметь четкое представление о том, какие работы могут и не могут быть выполнены, а также необходимо обязательно оформить все эти изменения документально. Некоторые люди решаются на перепланировку на свой страх и риск, без предварительного документального оформления. Однако даже после выполнения неузаконенных работ, еще не поздно исправить ситуацию и стать законопослушным гражданином - для этого все изменения необходимо узаконить.

Согласование и узаконивание - это два разных процесса. Согласование необходимо проходить перед началом перепланировки, а узаконивание - уже после того, как работы уже были выполнены. Нередко владельцы квартир не представляют себе, какое значение имеет документальное оформление изменений в квартире. Несогласованные изменения могут показать свою опасность путем ослабления несущих конструкций. В более легких случаях владельцу в будущем может существенно затруднить продажу квартиры, так как на неузаконенную перепланировку не выдают ипотеку, а покупатель, приобретая такую квартиру за наличные, придется согласиться на значительное снижение цены. Кроме того, сложности могут возникнуть во время других операций с недвижимостью, в которых требуется установка соответствия состояния квартиры плану БТИ.

Если неузаконенную перепланировку обнаружат работники жилищной инспекции, то они могут потребовать немедленного оформления документов. В противном случае, владельцу квартиры будут предъявлены различные санкции, включая запрет на выезд за границу. Оформление необходимых документов займет минимум два с половиной месяца, а на практике - около четырех, так что рекомендуется задуматься об узаконивании перепланировки заранее.

Первый шаг - определить, какие перепланировки были выполнены.

Если квартира была подвергнута несанкционированной перепланировке, нужно выяснить, какие изменения были выполнены. Для проверки рекомендуется пригласить специалиста из компании, которая специализируется на легализации перепланировок. Технический паспорт квартиры или план и экспликация являются необходимыми документами для проведения оценки. Это позволит сравнить текущее состояние помещения с тем, которое указано в официальных документах. Красной линией обозначаются визуально обнаруженные изменения в помещении.

Если у собственника нет плана БТИ, то может потребоваться архивная копия.

Некоторые изменения нельзя узаконить. Существует перечень работ, которые запрещены в жилых помещениях, выполнение которых не позволит легализовать перепланировку. Для восстановления правомерности нужно вернуть помещение к исходному состоянию за свой счет и оплатить штраф. Некоторые примеры нарушений: расширение ванной комнаты за счет жилых помещений, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и т. д.

Несколько изменений можно утвердить в заявительном порядке без проектирования, но это нежилые помещения, перемещение мойки и плиты на кухне или перенос сантехнических приборов в пределах одного помещения, установка легких перегородок и устранение проемов в несущих стенах.

После того, как была собрана и проанализирована вся информация, делается вывод о легальности выполненных изменений. Если выполненные изменения соответствуют всем требованиям законодательства, можно продолжать процесс легализации на следующем этапе.

Второй этап: получение технического заключения

Когда речь заходит о переделках в квартирах, даже небольшие изменения, такие как удаление подоконника или перемещение газовой плиты, могут потребовать согласования, поскольку они классифицируются как сложные перепланировки. Также перенос или установка второго санузла, создание тяжелых перегородок или проемов в несущих стенах, изменение конструкции полов необходимо согласовывать. Полный список разрешительных мер для столицы указан в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года № 840-ПП.

Легализовать подобные изменения можно только на основании технического заключения о состоянии конструкции зданий и допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Если перепланировка не затрагивает несущие стены или перекрытия, то любая организация, имеющая допуск СРО, может выдать соответствующее заключение. Чтобы получить техническое заключение, собственнику нужно обратиться в соответствующую компанию и заказать услуги специалиста, который сделает все необходимые замеры в квартире и оформит документ. Заказчику выгодно, что ответственность за точность измерений несет организация-исполнитель. Срок подготовки технического заключения составляет обычно семь дней, а стоимость документа – до 25 000 рублей.

При изменении несущих конструкций получение технического заключения усложняется, поскольку право на его выдачу имеет только автор проекта здания или заместитель организации, например ГБУ "Экспертный Центр", если автор уже не существует.

Важный этап в узаконении перепланировки квартиры – подача документов в соответствующую жилищную инспекцию через МФЦ. В массивный пакет документов обязательно входят:

• техническое заключение,
• технический паспорт/план и экспликация квартиры до перепланировки,
• правоустанавливающие документы,
• выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Если был перенесен газопровод, потребуется дополнительно предоставить справку АО "Мосгаз" об оптимальности подключения.

После аккуратного подготовления документов, жилищная инспекция на протяжении двух-трех недель проводит осмотр квартиры на соответствие заявленному техническому заключению. Важно, чтобы обмеры проводила компания, которая составляла техническое заключение. Также при проведении осмотра инспектор составляет акт об административном правонарушении, т.к. самовольная перепланировка является именно таким нарушением. Стоимость штрафа составляет около 2500 рублей. Следующим этапом является получение квитанции об оплате за штраф. Собственник квартиры может оплатить ее по телефону, либо, направив мессенджеру фотографию квитанции или отправив ее по электронной почте, оповестить инспектора.

После этого жилищная инспекция рассматривает и принимает решение об узаконении перепланировки на основании предоставленного технического заключения. Если перепланировка не соответствует законодательству, собственник получит отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве. В противном случае, инспектор позвонит ему и сообщит о необходимости подписать акт. Это означает, что владелец квартиры должен забрать документ в жилищной инспекции, подписать его в компании, которая составляла техническое заключение, и вернуть в жилищную инспекцию на подпись. Весь процесс займет от 2 до 4 месяцев, в случае же, если в перепланировке была затронута несущая конструкция, он может растянуться на полгода.

Последний этап законной перепланировки - это оформление нового плана БТИ. После того, как владелец квартиры получил акт о проведенных работах, ему необходимо обратиться в БТИ и запросить новый план, который отразит все изменения. Если на первом этапе не был получен старый план БТИ, то необходимо вызвать техника для проведения измерений. В этом случае государственная пошлина составит примерно 10 000 рублей, а процесс займет не менее трех недель. Если же владелец квартиры уже имеет старый план, то за новый план он должен будет уплатить около 2000 рублей. При этом услуги техника не будут требоваться, так как красные линии будут отрисованы уже в черном цвете. Оформление нового плана займет около недели.

Однако, стоит помнить, что самостоятельное оформление перепланировки является трудоемким и дорогостоящим процессом. Несоблюдение тонкостей законодательства и несогласование документации может привести к существенным задержкам и увеличению стоимости процедуры.

Фото: freepik.com