Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта
Многие владельцы новых квартир чувствуют неудовлетворенность стандартными планировками новостроек, несмотря на современный дизайн и технологии. Для того чтобы создать максимально комфортные условия для всех членов семьи, может потребоваться перепланировка помещений в новостройке. Однако, просто запланировать и выполнить ремонт необходимой части квартиры не так просто, как кажется.
Прежде чем взяться за перепланировку, необходимо получить согласование на проект ее выполнения. Начать стоит с оформления перепланировки и проекта к ней. Важно отметить, что процедура согласования перепланировки в новых строениях проще, чем в старых зданиях, особенно, если здание было спроектировано с использованием свободной планировки. Однако, несмотря на это, для согласования проекта работ, даже если это перепланировка без переноса несущих конструкций, потребуется выполнить некоторые формальности.
В этой статье мы рассмотрим несколько вопросов, которые могут возникнуть при перепланировке квартиры: с чего начинать перепланировку, как согласовать проект и сколько стоит процедура согласования перепланировки.
Какие перепланировки можно сделать в новой квартире, а какие – нет? Складывается впечатление, что всё зависит от согласований и разрешительных документов. Статья 27 ЖК РФ предусматривает, что уполномоченные органы могут не допустить перепланировку квартиры, а полный список оснований для отказа перечислен в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.
Но если заранее узнать, какие документы собрать и какие мероприятия возможны, то можно обезопасить свой успех. Такие работы, как увеличение общей жилой площади за счёт чердака, объединение газифицированной кухни со спальней, гостиной и другими жилыми комнатами без плотно закрывающейся двери, изменение условий проживания и эксплуатации помещений невозможны.
Из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170, следует, что устойчивость несущих стен и балок, работу инженерных систем, работу систем безопасности, целостность фасада всего дома и условия проживания и эксплуатации помещений также нельзя нарушать.
Косметический ремонт жилья, установка встроенной мебели, новых сантехнических приборов на месте старых, переделка балкона или лоджии с использованием материалов, отличных от предыдущих, не изменяя конфигурации и площади, остекление их, можно делать без специального разрешения. Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. А при перепланировке в новостройке на проект придётся получать одобрение. Если изменения касаются несущих конструкций, то без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. В других случаях за проектом перепланировки потребуется обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.
Перепланировку квартиры в новостройке необходимо согласовывать до начала ремонтных работ, чтобы владельцу не пришлось получать разрешение на узаконивание уже внесенных изменений. Хотя нередко хозяевам быстрее хочется переделать жилье и затем приступить к узакониванию, процесс согласования значительно проще и дешевле. Если перепланировка не была заранее согласована, ее узаконить будет сложнее, а оставлять такие изменения без узаконивания тоже не стоит, ибо это порождает множество потенциальных проблем.
Для того, чтобы оформить перепланировку квартиры в новостройке, следует заказать проект перепланировки в конторе, имеющей нужные допуски СРО. Затем необходимо получить от застройщика справку о выполнении договорных обязательств, подать заявление в жилинспекцию, дождаться официального разрешения, выполнить перепланировку, получить акт, привлечь БТИ и зарегистрировать изменения в Росреестре.
Оформлять перепланировку в новостройке следует после того, как выданы ключи от квартиры, чтобы избежать возможных проблем. Однако, оформление перепланировки без технического заключения и проекта не допустимо. К тому же, в некоторых случаях, когда застройщик совершает нарушения при ставке квартиры на кадастровый учет в Росреестре, согласование перепланировки может стать еще более сложной задачей для владельца жилья.
Также стоит учитывать, что если квартира приобретена в ипотеку, необходимо получить письменное разрешение от банка и компании, застраховавшей недвижимость от основных рисков. В целом, процедура оформления перепланировки максимально упрощена и регулируется правительственными постановлениями. Однако, оформление должно соответствовать всем требованиям, согласно Приложению 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП. При составлении проекта и технического заключения разработчики из проектных бюро руководствуются этими требованиями.
При оформлении перепланировки квартиры необходимо получить разрешение от государственных органов. Чтобы упростить этот процесс, многие собственники предпочитают заказывать комплексное обслуживание. При этом стоимость оформления перепланировки складывается из двух частей: цены на проект и расходов на процедуру получения разрешения. Стоимость полного комплексного обслуживания начинается от 70 000 рублей, но также возможен заказ каждого этапа отдельно.
Согласование перепланировки обычно проходит в четыре этапа. Для начала необходимо подготовить проектную документацию и собрать другие необходимые документы. Стоимость этого этапа составляет от 35 000 до 60 000 рублей, в зависимости от того, затрагиваются ли несущие конструкции.
Отдельно стоит учитывать стоимость самого проекта, включая техническое заключение. Обычно такой проект стоит порядка 25 000 рублей, если заказывать его без услуги по согласованию. Дополнительно стоимость небольшого технического заключения составляет около этой же суммы. Цена на документы может изменяться в зависимости от сложности и объема работ.
Сопровождение инспектора из МЖИ будет стоить около 20 000 рублей, а расходы на услуги техники БТИ составят 15 000 рублей. Внесение данных в ЕГРН обойдется в среднем 30 000 рублей.
В целом стоимость оформления перепланировки квартиры зависит от её площади, района, а также статуса здания. Но если заранее обратиться за помощью к специалистам, процесс согласования перепланировки может пройти быстро и без проблем.
Фото: freepik.com